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17.11.2016
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Berliner Bauordnung ab 01.01.2017:
Die wichtigsten Änderungen im Blick

Die am 28.06.2016 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossene Gesetzesnovelle zur Berliner Bauordnung wird aufgrund der vielen Neuregelungen schon vor ihrem Inkrafttreten am 01.01.2017 in Wirtschaft und Medien kontrovers diskutiert.

Insbesondere hat das Abgeordnetenhaus in einem Spagat zwischen Bauverteuerung und Bürgerfreundlichkeit weitgehende Veränderungen bezüglich des Abstandsflächenrechts, der Barrierefreiheit, der Geltungsdauer von Baugenehmigungen sowie eine Rauchwarnmelderpflicht und einige Verfahrenserleichterungen und -beschleunigungen beschlossen.

Wir haben die relevanten Neuregelungen, ihre Motive und ihre Bedeutung für Sie kurz zusammengefasst:

1. Lockerung der Abstandsflächenregelungen

§ 6 BauO Bln regelt das Abstandsflächenrecht. Hier hat der Gesetzgeber nun einige Lockerungen eingefügt, um der Nachverdichtung in der wachsenden Metropole gerecht zu werden.

• So wird etwa die Berechnung der Abstandsflächen von Dächern von der je-weiligen Wandhöhe vollständig abgekoppelt (§ 6 Abs. 4 BauO Bln nF). Damit sollen unbillige Ergebnisse bei der Abstandsberechnung, die die Dachhöhe bislang in einigen Fällen nur unzureichend berücksichtigte, vermieden werden.

• Die Regelung lässt es nun auch zu, dass nachträglich installierte Aufzüge oder Treppen in die Abstandsflächen hineinragen, soweit ein Abstand von drei Metern nicht unterschritten wird und „wenn wesentliche Beeinträchtigungen angrenzender oder gegenüberliegender Räume nicht zu befürchten sind“ (§ 6 Abs. 10 BauO Bln nF). Diese Erleichterung soll insbesondere dem demografischen Wandel Rechnung tragen.

• Auch an die in Berlin mit dem Wachstum der Stadt verbundene Nachverdichtung wird die Bauordnung angepasst. So sollen Dachüberstände sowie Dachaufbauten und Vorbauten von der Abstandsflächenberechnung in bestimmten Fällen ausgenommen und damit privilegiert sein (§ 6 Abs. 6 BauO Bln nF). Dies soll dem Wohnungsbau zugute kommen.

• Um energetische Sanierungsmaßnahmen zu vereinfachen, sollen Maßnahmen zur Wärmedämmung sowie Solaranlagen bei der Abstandsflächenberechnung ebenso außer Betracht bleiben, soweit diese 2,50 m von der Nachbargrenze zurückbleiben und nicht mehr als 30 cm stark sind (§ 6 Abs. 7 BauO Bln nF). Weitergehend wird auch bei Bestandsgebäuden eine Überbauung des Nachbargrundstücks erlaubt, wenn Außenwand- oder Dachdämmungen angebracht werden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln nF).

2. Erhöhung der Anforderungen an die Barrierefreiheit

Berlin fehlen nach Zahlen des Senats rund 41.000 barrierefreie Wohnungen.

Der Gesetzgeber berücksichtigt dies mit einer zeitlich gestuften und gegenüber der alten Fassung erweiternden Regelung: Mussten zuvor in Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei durch den Haupteingang betretbar und nutzbar sein, so muss dies nach der Neuregelung schon bei Häusern mit mehr als zwei Wohnungen der Fall sein. Bei Wohnungsneubauten mit mehr als zwei Wohnungen bis 31.12.2019 müssen ein Drittel der Wohnungen barrierefrei sein, ab 2020 steigt dieser Anteil auf 50 Prozent (§ 50 BauO Bln nF).

Auch Abstellräume in Wohnhäusern für Fahrräder, Rollstühle und Kinderwagen müs-sen in Zukunft barrierefrei zu erreichen sein (§ 48 Abs. 2 BauO Bln nF). Zuvor forderte das Gesetz lediglich leichte Erreichbarkeit und gute Zugänglichkeit.

Andererseits legt die Gesetzesnovelle aber auch fest, dass bei Aufstockung eines viergeschossigen Gebäudes um ein weiteres Geschoss nun nicht mehr ein Aufzug nachträglich eingebaut werden muss (§ 39 Abs. 4 Satz 3 BauO Bln nF).

3. Rauchwarnmelderpflicht

Auch Sicherheitsaspekte flossen in die Neuregelung ein. So wird ab dem 01.01.2017 in neu gebauten Wohnungen in allen Aufenthaltsräumen und solchen Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, die Anbringung eines Rauchwarnmelders verpflichtend. Bestandswohnungen sind bis zum 31.12.2020 entsprechend auszustatten (§ 48 Abs. 4 BauO Bln nF).

4. Kundentoiletten-Pflicht

Die Gesetzesnovelle sieht auch erfreuliche Nachrichten für den alltäglichen Einkaufsbummel vor. Sie legt fest, dass Verkaufsstätten mit einer Verkaufsfläche von mehr als 400 Quadratmetern einen Toilettenraum für Kunden haben müssen (§ 43 Abs. 1 BauO Bln nF). Damit ist der Gesetzgeber dem Anliegen der Industrie- und Handelskammer Berlin-Brandenburg entgegengekommen, wie zuvor beabsichtigt kleinere Läden von der „Toilettenpflicht“ auszunehmen.

5. Elektronischer Bauantrag

Der Gesetzgeber hebt das Schriftformerfordernis für Bauanträge und das Unter-schriftenerfordernis für Entwurfsverfasser auf (§§ 65 Abs. 1, 68 Abs. 1 BauO Bln nF) und macht damit den Weg frei für eine technische Neuerung: Der Bauantrag sowie (fachplanerische) Bauvorlagen können nunmehr elektronisch erstellt und über ein noch durch Rechtsverordnung festzulegendes Verfahren den Bauaufsichtsbehörden zugeleitet werden.

Die Fristen für bestimmte besondere Beteiligungsarten bei Erteilung der Baugeneh-migung, hier insbesondere die Frist für die Stellungnahme des Stadtplanungsamts werden nun auf einen Monat festgelegt. Nach Fristablauf wird eine positive Stellung-nahme angenommen (§ 69 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 4 BauO Bln nF).

6. Geltungsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung erlischt –wie in der alten Regelung- nach Ablauf von drei Jah-ren, wenn nicht mit der Umsetzung des Bauvorhabens begonnen wurde. War es je-doch bislang möglich, diese Frist nach Belieben um ein Jahr auf Antrag zu verlän-gern, schiebt der Gesetzgeber dem einen Riegel vor, um einer „Verschleppung“ von Bauvorhaben entgegenzutreten: Die Frist darf nun nur noch maximal dreimal um ein Jahr verlängert werden (§ 73 Abs. 2 BauO Bln nF).

Außerdem wird erstmals auch für die Fertigstellung eine Höchstfrist festgelegt: Der Bau muss nach sieben Jahren fertiggestellt sein, sonst erlischt die Baugenehmigung (§ 73 Abs. 1 Satz Nr. 2 BauO Bln nF). Mit diesen Regelungen soll ein bloßes wertsteigerndes Weiterreichen von Baugrundstücken mit bestehender Baugenehmigung und somit reine Spekulation mit Bauland eingedämmt werden.

7. Fazit

Der Gesetzgeber hat hier eine umfassende Neuregelung des Berliner Bauordnungs-rechts vollzogen, welche das enorme Wachstum der Stadt einerseits und die demo-grafische Situation andererseits abbildet. Die Neuregelungen zum elektronischen Bauantrag geben Anlass zur Hoffnung auf ein schlankeres Verwaltungsverfahren.

Die Neuregelungen, die eine Nachverdichtung des städtischen Raumes im Blick haben, flankieren auch eine bevorstehende Novellierung des Baugesetzbuchs. Dort soll nach dem Referentenentwurf im Bauplanungsrecht durch Einführung eines neuen Gebietstypus („Urbanes Gebiet“) ein funktionsgemischtes Gebiet mit Wohnen einerseits, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung andererseits geschaffen werden. Dies würde der bewährten „Berliner Mischung“ zugute kommen.

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11.10.2016
Liebe Freunde, Bekannte, Mandanten und ohnehin am Baurecht Interessierte,

wir möchten gerne auf unseren im Augustheft der NZBau (Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht) veröffentlichten Beitrag hinweisen:

Schmid/Senders - Das Abrechnungsverhältnis im Werkvertragsrecht (NZBau 2016, S. 474 ff.)

Das Abrechnungsverhältnis ist ein von der Rechtsprechung entwickeltes Rechtsinstitut, um in bestimmten Fällen auch ohne Abnahme zur Fälligkeit eines Werklohnanspruchs zu gelangen. Dieses Rechtsinstitut betrachten wir durchaus kritisch, was zu einer Anregung an die Rechtsprechung führt, bei den für das Abrechnungsverhältnis einschlägigen Fallgestaltungen ebenfalls erst nach Abnahme oder Abnahmefiktion zur Fälligkeit des Werklohns sowie allen weiteren Rechtsfolgen der Abnahme einheitlich zu gelangen.

Bei vertieftem Interesse geben wir gerne nähere Auskunft und sind für kritische Anregungen und Diskussionen offen.

12.03.2013

Der Referententwurf zur HOAI 2013 ist da!

Mit Schreiben vom 06.03.2013 versandte das BMWi den Referentenentwurf der HOAI 2013 an die Verbände zur Stellungnahme.
Die wichtigsten Neuerungen des Referentenentwurfs gegenüber der HOAI 2009 sind Folgende:

  • Der Entwurf sieht eine nicht unerhebliche Erhöhung der Tafelwerte vor. Für das Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ erhöhen sich die Honorare um 0,7 bis 45,83 % wobei der Erhöhung im unteren Bereich der anrechenbaren Kosten höher ausfällt.
  • Die Erhöhung der Tafelwerte hat jedoch ihren Grund auch in der Erweiterung der Leistungskataloge der Grundleistungen (welche erfreulicherweise wieder "Grundleistungen" heissen sollen). Erweiterungen haben insbesondere erfahren der Bereich der Kostenkontrolle und der Terminplanung.
  • Bei den Prozentsätzen in den Leistungsphasen erfolgt eine gewisse Umverteilung. Dies betrifft insbesondere die geringere Bewertung der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) und die gleichzeitige Aufwertung der Entwurfsplanung (Leistungsphase 5).
  • Beim Bauen im Bestand wird die Anrechenbarkeit der Kosten mitzuverarbeitender Bausubstanz wieder eingeführt, welche im Rahmen der HOAI 2009 gestrichen worden war. Dafür entfällt die Erhöhung des Rahmens des Umbauzuschlags von bis zu 80% auf wieder 20% bis 33%. Die Kosten mitzuverarbeitender Bausubstanz sollen "angemessen" berücksichtigt werden. Hier wurde die in der Praxis eingeschränkt griffige Regelung des § 10 Abs. 3 a HOAI 2002 wiederbelebt.
  • In § 10 wird nunmehr versucht, eine grundsätzliche Regelung zu Leistungsänderungen und deren Honorierung zu schaffen, anstelle der Regelungen des § 3 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 5 sowie § 10 HOAI 2009.
  • Bei der Flächenplanung wurde die Umstellung von Verrechnungseinheiten auf Flächen insgesamt umgesetzt.

Erhalten bleibt die Bonus-Malus-Regelung sowie das Baukostenmodell. Für die Objekt- und Fachplanung ist weiterhin für die anrechenbaren Kosten die Kostenberechnung nach DIN 276 (zugleich Grundleistung der Leistungsphase 3) maßgeblich. Die Regelungen zu den Honorarzonen erfuhren keine Änderung.

Beachtlich ist jedoch, dass sog. "Beratungsleistungen" der Anlage 1 zur HOAI und damit

  • Leistungen bei Umweltverträglichkeitsstudien
  • Leistungen für Bauphysik
  • Leistungen für Geotechnik
  • Leistungen für Ingenieurvermessung

weiterhin nicht dem Preisrecht der HOAI unterfallen sollen, sondern deren Honorar frei vereinbar bleiben soll. Die Herausnahme der sog. "Beratungsleistungen" aus dem Preisrecht im Rahmen der HOAI 2009 wurde vielfach kritisiert. Bereits der Bundesrat forderte bei der Verabschiedung der HOAI 2009 eine entsprechende Evaluierung der Auswirkungen dieser Herausnahme. Eine vertiefte Auseinandersetzung damit, dass die "Beratungsleistungen" weiterhin frei vereinbar sein sollen, ist dem Referentenentwurf nicht zu entnehmen. In diesem Bereich besteht wohl noch das größte Veränderungspotential!

Es bleibt spannend!

Ihr Experte für Architektenrecht
Dr. Pirmin Schmid
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht

 

12.02.2013

FORUM-Verlag: Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009 - 14. Aktualisierungslieferung März 2012 erscheint am 06.03.2013

Herr Dr. Pirmin Schmid ist Mitautor beim FORUM-Verlag für das Werk "Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009". Am 06.03.2013 erscheint das 14. Update der Reihe. Dr. Schmid kommentiert u.a. aktuelle Rechtsprechung und verfasst die Vorlagen und Vertragsmuster der beiliegenden CD-Rom. Diesmal geht es insbesondere um

  1. Leistungszeit und Verzug (Dr. Schmid)
  2. Honorarabrechnung auch bei fehlender Kostenermittlung?
  3. Honorarermittlung bei anspruchsvoller Brandschutzplanung
  4. Neu auf CD-ROM (Dr. Schmid): Erweiterung der Berechnungshilfen für Gebäude, raumbildende Ausbauten und Freianlagen, neuer Architektenvertrag zur Vereinbarung der Vor- oder Entwurfsplanung als eigenständige Leistung, Musterschreiben „Auskunftsverlangen zur Kostenberechnung“ 

Weitere Informationen zum Angebot des FORUM Verlag finden Sie auf www.forum-verlag.com.

10.02.2013

ARGE Baurecht: Architekten sollten Verträge prüfen lassen, sonst arbeiten sie umsonst

BERLIN (DAV) – „Dann planen Sie mal. Was für Architekten wie der Beginn einer traumhaften Aufgabe klingt, kann sich schnell zum Albtraum entwickeln, dann nämlich, wenn der Architekt für die öffentliche Hand plant und sein Architektenvertrag nicht den vergaberechtlichen Bestimmungen entspricht“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dann ist der Vertrag unwirksam und Konkurrenten haben sechs Monate lang Gelegenheit, gegen die Vergabe der Planung vorzugehen. Kommen sie damit durch, wird die Unwirksamkeit des Vertrages festgestellt. „Alles, was der Planer bis dahin geleistet hat, das bekommt er dann auch nicht honoriert. Er arbeitet also sechs Monate komplett auf eigenes Risiko“, verdeutlicht Dr. Schmid und fügt hinzu: „Der Kommune ist das egal. Der Architekt sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass sein Vertrag, nur weil er von einem öffentlichen Auftraggeber stammt, auch den Bestimmungen des Vergaberechts entspricht. Er ist vielmehr gut beraten, vom eigenen Anwalt prüfen zu lassen, ob sein Architektenvertrag auch im Einklang mit der Rechtsordnung steht.“

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

01.02.2013

Herr Dr. Schmid hat in der aktuellen Ausgabe der INFO M 12/12 zum Thema "Immobilien-due-diligence: Was muss der beauftragte Anwalt prüfen" veröffentlicht. 

Der Artikel thematisiert und kommentiert kritisch die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 14.09.2012, wonach im Rahmen der Legal-Due-Diligence für ein zu erwerbendes Mietobjekt der beautragte Anwalt auf ein konkretes Risiko (hier: schriftformbedingte, vorzeitige Kündbarkeit) nur dann hinweisen muss, wenn der ihm vorliegende Mietvertrag einen "konkreten Anlass" dafür gibt. Daran fehlt es nach Ansicht des LG Berlin, wenn der zu prüfende Mietvertrag mit einer GbR nicht erkennen lässt, aus wie vielen Gesellschaftern die GbR besteht und ob eine Unterschrift fehlt (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2012 - 4 O 540/11 - BeckRS 2012, 19780). 

 

23.01.2013

ARGE Baurecht: Technische Vertragsbedingungen machen viele Verträge ungültig

BERLIN (DAV) – „Architekten werden von ihren Bauherren zu Tätigkeiten gedrängt, für die sie weder qualifiziert noch haftpflichtversichert sind“, beobachtet Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Das hat sich eingebürgert, weil der Architekt für viele immer noch die Schlüsselfigur des gesamten Bauprozesses darstellt. Das aber hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Was früher galt ist heute oft nicht mehr aktuell“, gibt Dr. Schmid zu bedenken.

„Ein klassisches Beispiel sind Musterverträge. Viele Planer arbeiten mit rechtlich überholten Vertragsvorlagen, die sie ihren Bauherren zur Verfügung stellen. Nutzt der Bauherr sie und kommt es deshalb zum Streit, haben Bauherr und Planer das Problem. Das verdirbt außerdem die gute Stimmung und unterhöhlt das Vertrauen des Auftraggebers in seinen Planer, dessen Leistungen er bislang ja besonders schätzte.“

Als ähnlich problematisch sieht Dr. Pirmin Schmid die Leistungsverzeichnisse. Zum Leistungsverzeichnis, das der Planer im Rahmen seiner Arbeit selbstverständlich aufstellt, gehören die sogenannten ZTV, die zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen, die dem Leistungsverzeichnis vorangestellt werden. Viele Architekten schießen hier nach Erfahrung Dr. Schmid übers Ziel hinaus. „Statt sich auf wirklich technische Dinge zu beschränken, formulieren sie aufwändige Klauseln, oft noch mit Vertragsstrafen. Dieser Schuss geht dann meist nach hinten los“, mahnt Dr. Schmid, „weil die Details dieser ZTV den übrigen Vertragsinhalten widersprechen oder sie aushöhlen.“

„Architekten sollten sich von ihren Auftraggebern nicht über ihre fachlichen Möglichkeiten hinaus in die Pflicht nehmen lassen. Schließlich erwartet ja auch kein Mensch von seinem Hausarzt, dass er die Herz-OP persönlich durchführt, wohl aber, dass er den Patienten berät und ihn zum entsprechenden Facharzt überweist. Genauso verhält es sich mit dem Planer: Er muss wissen, was zu tun ist, aber für die juristische Formulierung der Verträge sollte er sich fachlichen Rat holen.“


01.12.2012

FORUM-Verlag: Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009 - 13. Aktualisierungslieferung Dezember 2012 erscheint am 06.12.2012

Herr Dr. Pirmin Schmid ist Mitautor beim FORUM-Verlag für das Werk "Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009". Am 06.12.2012 erscheint das 13. Update der Reihe. Dr. Schmid kommentiert u.a. aktuelle Rechtsprechung und verfasst die Vorlagen und Vertragsmuster der beiliegenden CD-Rom. Diesmal geht es insbesondere um

  1. Honorarforderung - so sichern Sie sich die zeitnahe Zahlung Ihres Honorars
  2. Leistungen und Honorierung für die Planung eines Abbruchs
  3. Umbau- und Modernisierungszuschlag erfolg­reich verhandeln
  4. Neu auf CD-ROM: Musterschreiben zum Thema Schlussrechnungen, mit denen Sie u. a. zur Schlussrechnungslegung auffordern oder eine bestehende Schlussrechnung korrigieren können. Weitere neue Dokumente sind der Architektenver­trag für mehrere Objekte sowie Checklisten, mit denen Sie die Erbringung von Leistungen der Flä­chenplanungen dokumentieren können.

Weitere Informationen zum Angebot des FORUM Verlag finden Sie auf www.forum-verlag.com.

01.09.2012

FORUM-Verlag: Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009 - 12. Aktualisierungslieferung September 2012 erscheint am 07.09.2012

Herr Dr. Pirmin Schmid ist Mitautor beim FORUM-Verlag für das Werk "Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009". Am 07.09.2012 erscheint das 12. Update der Reihe. Dr. Schmid kommentiert u.a. aktuelle Rechtsprechung und verfasst die Vorlagen und Vertragsmuster der beiliegenden CD-Rom. Diesmal geht es insbesondere um um

  1. Baukostenüberschreitung
  • in welchen Fällen man von einer Kostenüberschreitung spricht,
  • welche Anforderungen erfüllt sein müssen, damit eine Haftung eintritt und
  • wann ein Fehler in der Kostenermittlung einen Schadensersatzanspruch auslösen kann.
  1. Leistungen und Honorarermittlung für die Bestandserfassung
  2. Nebenkosten wirksam vereinbaren und korrekt nachweisen
  3. Neu auf CD-ROM: Musterschreiben aus dem Themenbereich Baukosten, mit denen Sie u.a. die Beendigung einer Bausummengarantieverhandeln oder eine vereinbarte Kostenobergrenze begründet zurückziehen können. Weitere neue Dokumente sind der Architektenvertrag, Instandsetzung und Instandhaltung sowie zwei Checklisten zum nachweis der erbrachten Leistungen für die Objektplanungen Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen.

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29.08.2012

ARGE Baurecht: Baufirma darf Mängel erst einmal selbst beseitigen

BERLIN (DAV) – Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die sogenannte Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. Dazu muss der Bauherr zunächst den Mangel rügen und eine angemessene Frist zu dessen Beseitigung setzen. Der Bauherr muss dem Unternehmer die Gelegenheit zur Nachbesserung einräumen, erläutert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dies gilt – bis auf wenige Ausnahmefälle – auch, wenn der Bauherr das Vertrauen in die Firma vielleicht inzwischen verloren hat. Nur, wenn auf die Mängelrüge hin nichts passiert und die Firma die Frist verstreichen lässt, darf der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Die ursprüngliche Firma muss die Kosten der Mängelbeseitigung tragen. Damit dem Bauherrn dabei keine formalen Fehler unterlaufen und er zum Schluss doch auf den Kosten sitzen bleibt, rät die ARGE Baurecht, im Vorfeld einen Baujuristen zu Rate zu ziehen. 

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

24.08.2012

ARGE Baurecht: Preisschraube auch bei öffentlichen Projekten nicht überdrehen!

BERLIN (DAV) – „Nach fest kommt ab. Und ab ist teuer! Diese Faustregel aus dem Handwerk zum Anziehen von Schrauben trifft auch auf die Preisgestaltung in Architektenverträgen zu“, erläutert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der Konkurrenzkampf unter Architekten ist hart und viele Auftraggeber wittern die Chance, hier günstig zu beauftragen. Der Gesetzgeber hat dies früh erkannt und schon vor Jahrzehnten ein verbindliches Preisrecht für Architekten- und Ingenieurhonorare festgelegt um einen ruinösen Preiskampf zu verhindern. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt Mindesthonorare für Architekten und Ingenieurleistungen fest. „Daraus ergibt sich, dass ein vertraglich verabredetes Honorar, das unterhalb dieser Mindestsätze liegt, nicht wirksam vereinbart ist und der Architekt oder Ingenieur daher die darüber liegenden Mindestsätze als Vergütung verlangen kann. Ein vermeintliches Schnäppchen kann daher im Nachhinein teurer sein“, resümiert Dr. Schmid.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

 

20.08.2012

ARGE Baurecht: Preisschraube nicht überdrehen!

BERLIN (DAV) – „Nach fest kommt ab. Und ab ist teuer! Diese Faustregel aus dem Handwerk zum Anziehen von Schrauben trifft auch auf die Preisgestaltung in Architektenverträgen zu“, erläutert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Konkurrenzkampf unter Architekten ist hart und viele Auftraggeber wittern die Chance, hier günstig zu beauftragen. Der Gesetzgeber hat dies früh erkannt und schon vor Jahrzehnten ein verbindliches Preisrecht für Architekten- und Ingenieurhonorare festgelegt um einen ruinösen Preiskampf zu verhindern. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt Mindesthonorare für Architekten und Ingenieurleistungen fest. „Daraus ergibt sich, dass ein vertraglich verabredetes Honorar, das unterhalb dieser Mindestsätze liegt, nicht wirksam vereinbart ist und der Architekt oder Ingenieur daher die darüber liegenden Mindestsätze als Vergütung verlangen kann. Ein vermeintliches Schnäppchen kann daher im Nachhinein teurer sein“, resümiert Dr. Schmid.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

15.08.2012

ARGE Baurecht: Übernahme von Mehrkosten bei Mängelbeseitigung vorher regeln

BERLIN (DAV) – „Grundsätzlich muss der Bauunternehmer ein mangelfreies Werk abliefern und daher auch die mit der Mängelbeseitigung verbundenen Kosten ohne Einschränkung tragen“, erläutert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Selbst wenn ergänzende Leistungen erbracht und aufwendigere Maßnahmen durchgeführt werden, hat der Bauunternehmer nur dann einen Anspruch auf Mehrvergütung, wenn er dies vorher vereinbart – und zwar am besten schriftlich!“ Der Expertenrat basiert auf einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig (OLG Schleswig – Beschluss vom 22.08.2011 - 3 U 101/10). Das Gericht musste darüber entscheiden, ob trotz Vereinbarung über die Art und Weise der Mängelbeseitigung zwischen den Vertragspartnern und Schaffung einer völlig neuen Dachkonstruktion und damit Werterhöhung, dem Auftragnehmer die Mehrkosten zu vergüten seien. Das Urteil lautete: Nein, der Auftragnehmer hat keinen Anspruch auf Vergütung.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

08.08.2012

ARGE Baurecht: Urheberrechte im Architektenvertrag regeln

BERLIN (DAV) – „Immer häufiger beschäftigt die am Bau Beteiligten die Frage, ob die Planung des Architekten Urheberrechtsschutz genießt. Dem kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn das Bauvorhaben letztlich nicht mit diesem Planer realisiert wird oder später mit einem anderen Architekten geändert werden soll“, erläutert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Die Rechtsprechung ist mit der Bejahung des Urheberrechtsschutzes sehr zurückhaltend. Gefordert wird regelmäßig eine sogenannte überdurchschnittliche Gestaltungshöhe der Planung sowie ein ästhetischer Gehalt, der das Maß des Üblichen deutlich übersteigt“, präzisiert Dr. Schmid. Zwischen den gesetzlichen Vorgaben aus § 2 des Urhebergesetzes und den bisher von der obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Fällen sei es schwer, im Einzelfall eine sichere Prognose abzugeben. „Weil der Frage des Urheberschutzes auch wirtschaftlich enorme Bedeutung zukommt, sollten Architekten und Ingenieure mögliche zukünftige Probleme bereits im Rahmen des Architektenvertrages klären“, empfiehlt Dr. Schmid.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

01.08.2012

ARGE Baurecht: Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!

BERLIN (DAV) – „Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allgemein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Handwerkern und Bauunternehmern nicht geläufig“, konstatiert Herr Rechtsanwalt Dr. Pirmin Schmid, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es nach Erfahrung von Dr. Schmid oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel bestehen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lösung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper einerseits und Restleistungen andererseits, die aufgrund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.

Dr. Schmid schlägt als grobe Faustregel vor: „Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist.“ Er präzisiert weiterhin: „Lässt der unfertige Baukörper also ein „Weitermachen“ zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfüllung.“

„Die Abnahme des unfertigen Bauwerks ist zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fälligkeit des Werklohns notwendig“, erläutert Dr. Schmid. „Mit der Kündigungserklärung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Begehung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.“

01.06.2012

FORUM-Verlag: Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009 - 11. Aktualisierungslieferung Juni 2012 erscheint am 14.06.2012

Herr Dr. Pirmin Schmid ist Mitautor beim FORUM-Verlag für das Werk "Die neue Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen 2009". Am 14.06.2012 erscheint das 11. Update der Reihe. Dr. Schmid kommentiert u.a. aktuelle Rechtsprechung und verfasst die Vorlagen und Vertragsmuster der beiliegenden CD-Rom. Diesmal geht es insbesondere um 

  1. Rechte und Ihren Honoraranspruch bei Vertragskündigung
  • die Kündigungsarten,
  • die Folgen der Kündigung für die beteiligten Vertragspartner sowie
  • die Ermittlung des Honorars nach einer Vertragskündigung und insbesondere die Vergütung für nicht mehr erbrachte Leistun­gen
  1. Planungen müssen "dauerhaft genehmigungsfähig" sein
  2. Haftung für "Nebenleistungen" des Planers
  3. Neu auf CD-ROM: Um umfangreiche Bauprojekte zu realisieren, können sich kleine­re Planungsbüros zu Arbeitsgemeinschaften (ARGE) zusammen­schließen. Von der Gesellschaftsform über die Vergütung bis zur Haftung müssen zwischen den Partnern jedoch zahlreiche Aspek­te geklärt werden, um die Verantwortungsbereiche genau festzu­legen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Nutzen Sie dazu den neuen "ARGE-Vertrag", den Sie mit diesem Update erhal­ten.

Überarbeitet und ergänzt wurden zudem die Checklisten über Leistungen der "Tragwerksplanung" und "Technischen Aus­rüstung", mit denen Sie Ihre erbrachten Teilleistungen schriftlich dokumentieren und nachweisen können.

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